Londres permite destinar viviendas para alquiler temporal 'solo para dormir' por un máximo de tres meses al año. En París, el límite máximo de alquiler para un inmueble amoblado es de 120 días al año. Florencia ha prohibido el alquiler de corta duración en viviendas ubicadas en el casco histórico. Barcelona otorgó licencias en 2021 para espacios de alquiler temporal y aún no hay planes de que entregue más. Buenos Aires impuso un registro obligatorio para controlar los tiempos de estadía. En Bogotá se debe pagar una tasa parafiscal nada despreciable.
Cada día, más ciudades y países se unen a un movimiento contra cualquier forma de alquiler temporario para turistas, lo que ha significado un freno al lucrativo negocio de Airbnb y plataformas similares, a las que se acusa de distorsionar el mercado turístico y hotelero mundial, al ofrecer servicios significativamente más económicos que los hospedajes convencionales que, en contraparte, ofrecen una alternativa viable de alojamiento para viajeros de bajo presupuesto.
La más reciente medida contra Airbnb fue ratificada por Nueva York, una de las ciudades del mundo que mayor cantidad de turistas recibe al año. En esta ciudad se prohibió el alquiler en edificios residenciales por menos de 30 días y, en caso contrario, los propietarios deben permanecen en el inmueble so pena de multas que pueden ascender a miles de dólares.
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Un emprendimiento global
Presentes ya en prácticamente toda Europa occidental y el norte de América, las leyes desfavorables a las plataformas de alquiler temporario con fines turísticos son una realidad que viene arropando todo el mundo turístico, cuyo objetivo es debilitar el poderoso influjo de Airbnb, una plataforma que, al igual que Uber en el sector del transporte, derribó las barreras del negocio del hospedaje.
Fundada en California en 2008, Airbnb —acrónimo de airbed and breakfast o colchón de aire y desayuno—, desde su nacimiento fue un verdadero boom para millones de turistas que buscaban bajar los costos de sus viajes alquilando inmuebles por estancias cortas, al tiempo de ofrecer a los propietarios la posibilidad de obtener recursos justos en momentos en que en Estados Unidos estalló la crisis subprime.
El modelo de negocio prosperó al punto de que la empresa comenzó a cotizar en Bolsa, a finales de 2020; hoy cuenta con más de siete millones de anuncios activos en más de 220 regiones y países, 5.600 empleados directos, ingresos que rozaron los 8.400 millones de dólares en 2022 y un beneficio neto de 1.893 millones de dólares.
Pero, como siempre, los beneficios de unos pueden afectar los intereses de otros. Sacando provecho de un negocio innovador y no regulado —y por tanto libre de impuestos—, miles de dueños de inmuebles en todo el mundo pusieron a “trabajar” sus propiedades en la plataforma, lo que distorsionó el mercado inmobiliario de alquiler convencional, tanto en grandes ciudades como en pequeñas poblaciones.
Además, a medida que florecía este filón de negocio, la demanda de hospedaje convencional comenzó a declinar, lo que movió la protesta del sector de la hostelería, a lo que se suma una reducción en los impuestos percibidos por entes locales y nacionales con base en esta actividad, posiblemente una de las verdaderas razones detrás de que las autoridades hayan volteado la mirada hacia esta actividad no regulada.
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Origen de la controversia
La expansión de esa oleada reguladora ha hecho mella en la corporación que, tras disfrutar en 2022 de un verdadero repunte luego de la pandemia, enfrenta un 2024 con matices nada envidiables, por la sustancial disminución de los anuncios en la página, especialmente en EE. UU., su principal mercado.
De hecho, los analistas esperan que las estadísticas de la empresa sigan bajando luego de que Nueva York, que recibe 8,4 millones de turistas al año y que es considerada como la ciudad más cara para vivir del mundo, se enfrentó abiertamente a su estrategia comercial, tras la entrada en vigencia, a principios de septiembre, de la Ley de Registro de Alquileres de Corta Duración, con la que:
- Se obliga a los propietarios de unidades turísticas a registrarse ante el ayuntamiento y proporcionar datos del huésped y número de noches de alojamiento.
- No se podrá alquilar una unidad completa por menos de 30 días.
- En caso de alquilar por menos tiempo, el propietario debe convivir con el huésped.
- No se permiten más de dos huéspedes a la vez.
- Los propietarios que violen la normativa se arriesgan a recibir multas de hasta USD 5.000.
Esto, lógicamente, saca de circulación muchas de las cerca de 40.000 viviendas registradas en la plataforma en la Gran Manzana, a las que se suman las inscritas en otras herramientas similares como booking.com.
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¿Cómo se regula en Chile?
América Latina es, por ahora, “territorio libre” de restricciones específicas para el arriendo temporario, pero para entender el alcance de esta materia, hacemos un análisis comparativo en tres de los países de la región con especialistas en la materia, que nos ayudan a visualizar cuál es el panorama actual de este tipo de arriendo, que sigue siendo una opción para viajeros y propietarios de inmuebles, pero donde comienzan a aflorar los mismos desajustes que llevaron a regular esta actividad en EE. UU. y Europa.
En Chile no existe una regulación específica para este mercado. Sin embargo, en 2019 se presentó en el Congreso Nacional un proyecto para modificar la Ley N° 20.423 y la Ley N° 19.537 (derogada por Ley N° 21.442), para regular las plataformas digitales, cuya premisa principal es limitar el arriendo a 90 días máximo al año.
“Este proyecto de Ley sigue durmiendo en el congreso”, señala Guillermo Correa, director del área inmobiliaria del estudio Fleischmann y Román.
Explica Correa que, no obstante, existe en Chile legislación general aplicable a este tipo de contratos, como la Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, las normas fiscales que regulan la tributación de las rentas de arriendo obtenidas para efectos del impuesto a la renta y del impuesto al valor agregado (IVA), y en cuanto al consumidor, la normativa en materia de protección de los derechos de los consumidores de la Ley N° 19.496, entre otras.
“Este tipo de arrendamiento no está prohibido en Chile y, en el caso de los condominios, estos deben ser regulados por los propios copropietarios, dejando un amplio margen de discusión”, acota Javiera Sabaj, asociada del mismo despacho jurídico.
Los juristas señalan que este vacío legal tiene sus pros y sus contras. Entre los primeros destacan la amplia libertad para la celebración de arrendamientos temporales y para el funcionamiento de las plataformas digitales, mientras que los arrendadores no tienen que pagar patente comercial ni obtener permisos, como sí los deben obtener las empresas hoteleras.
En cuanto a sus desventajas, mencionan la competencia desleal que representa para la industria turística y hotelera, que no debe cumplir con la regulación formal que impone, un escaso cumplimiento por parte de los arrendadores de la tributación debida por los ingresos obtenidos en este mercado y la incertidumbre que tienen los propietarios sobre el uso de sus inmuebles y los posibles problemas que puedan ocasionar.
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Libertad total en Argentina
En el país austral, uno de los más atractivos para el turismo en la región, tampoco existe una regulación específica para el mercado de alquileres de viviendas temporales, sino que se rige por las mismas leyes que regulan el resto del mercado alquileres, por lo que tampoco existe una regulación específica para plataformas como Airbnb.
Silvina Peiré, socia fundadora de Estudio Peiré, despacho especialista en derecho inmobiliario, aclara que en algunas regiones del país existen algunos requisitos adicionales a los exigidos en otras. Es por ello que en la Ciudad de Buenos Aires se exige el registro de los dueños de inmuebles que los explotan con ese fin y se establece un plazo máximo de tres meses de alquiler al año, sin otra obligación que las concernientes a este tipo de negocio.
Para la abogada, la principal ventaja que ofrece este tipo de arriendo para los usuarios es que el precio se abona en moneda extranjera, especialmente en dólares, agregando que, al no tener forma de regular, Airbnb puede ser todo lo flexible que la situación amerite, por lo que es un negocio que cada día gana más afectos en detrimento del alquiler convencional.
De hecho, aunada a la compleja situación económica que atraviesa la nación austral, esta falta de regulación del alquiler temporario es percibida entre las causas que han llevado a que el alquiler convencional haya tocado su piso en septiembre, cuando la disponibilidad de inmuebles usados para alquilar de entre uno y cuatro ambientes publicados en buscadores de propiedades, fue de solo 448 unidades.
Para el sector hotelero argentino esto también representa un problema, tomando en cuenta que, según estudios realizados en ese país, se cree que el mercado de alquiler temporal vacacional vía online se duplicará para el próximo año hasta alcanzar 17 % sobre el total de alojamientos.
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Sin moros en Colombia
Esteban García Jimeno, consejero sénior de la sede bogotana de Holland & Knight, señala que tampoco en Colombia existe una regulación específica para el alquiler temporal sino una regla general para la vivienda urbana -la Ley 820-, promulgada en 2003, que no establece límites mínimos o máximos del arrendamiento citadino y de carácter general con vocación de permanencia.
Ahora bien, al hablar de arrendamiento de tipo turístico que tocan plataformas como Airbnb-, García Jimeno recuerda que el Decreto 1.074 de 2015, reglamentario del comercio, industria y turismo, establece los parámetros que deben cumplir todos los participantes de esta actividad, como es inscribirse en el Registro Nacional de Turismo, pagar la contribución parafiscal (2,5 por mil de los ingresos operacionales) y otras obligaciones propias del sector turístico, “muy diferente a un contrato de arrendamiento de una vivienda temporal a largo o corto plazo”, dice.
En este orden, el especialista en real estate cree que una regulación específica para el negocio de alquiler temporal de corta duración, debe establecer parámetros muy específicos que delimiten el alcance del contrato. Del mismo modo, recomienda a quienes vayan a utilizar las plataformas digitales para ofrecer un inmueble en alquiler, conocer la regulación en materia turística para evitar posibles sanciones por incumplimiento.
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México: un paso adelante
El gobierno de Ciudad de México (CDMX) es el primero de la región que ha puesto el ojo al alquiler temporal que promueve Airbnb y otras plataformas similares al presentar una propuesta de reforma a la Ley de Turismo de la capital mexicana, que se suma a otras presentadas por varios partidos políticos.
La reforma tiene como objetivo regular las nuevas formas de hospedaje para garantizar que se cumplan las medidas de seguridad e higiene, a la par de estimular la justa competencia con la industria hotelera, que junto al turismo en general, representa casi el 10 % del PIB de la capital azteca.
Un aspecto que ha llamado la atención de los legisladores de CDMX es el auge que ha tenido este tipo de alojamiento para nómadas digitales, trabajadores a distancia que por costos prefieren estos espacios no hoteleros, con lo que mucha de la oferta que antes estuvo dirigida al alquiler convencional se ha desviado a esta área. Se estima que de las más de 26.000 habitaciones ofertadas por el sitio web, más de 17.000 son viviendas y apartamentos que antes fueron al mercado de alquiler, de acuerdo con Inside Airbnb, iniciativa que recopila los datos de la plataforma.
En concreto, la reforma busca frenar no solo la caída de la oferta de alquileres convencionales sino el avance de los precios que se viene apreciando en la ciudad debido a una cierta “escasez” de unidades en arriendo, además de intentar revertir el proceso de gentrificación (desplazamiento de habitantes de menos recursos) que se viene dando en colonias (barrios) tradicionales como Polanco, Condesa o Roma.
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