Las reformas a la Ley de Alquileres en Argentina han sido aprobadas por la Cámara de Diputados, con 128 votos a favor, 114 votos en contra y cero abstenciones. La normativa, que fue sancionada en 2020, cuenta con cambios sustanciales, por ejemplo, en materia del valor de renta. Por otro lado, se mantendrá el periodo de renovación de contrato cada tres años y no se reducirá a dos, como contemplaba la propuesta.
En medio de un contexto de contienda electoral, la reforma a la Ley de Alquileres ha cobrado importancia. A eso se suma la contracción que ha venido reportando el mercado de bienes de renta y el alza de precios en departamentos de dos ambientes —a 245 % interanual—, lo que ha puesto de relieve el análisis y discusión de esta reforma, impulsada por bancadas de la oposición.
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Cómo opera el coeficiente Casa Propia
La iniciativa, aprobada en una primera etapa por la Cámara Baja, mantenía el incremento del precio anual, cuando la propuesta solicitaba que este ajuste se realizara cada cuatro meses. La decisión final incluye una revisión y aumento del precio cada seis. Este será calculado según el coeficiente Casa Propia del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat nacional.
El índice en cuestión se emplea en los planes Procrear II, un programa de acceso a vivienda y financiamiento para proyectos de vivienda familiar.
“La fórmula Casa Propia es una modalidad superadora de actualización de las cuotas para los créditos de Casa Propia y Procrear II. Este coeficiente tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo del 0,9”, indica la plataforma del Gobierno.
Hasta ahora, la norma empleaba la evolución de salarios y el Índice de Precios al Consumidor (IPC). La iniciativa, por su parte, ofrecía la oportunidad de que las partes involucradas —inquilino y propietario— elijan un índice de entre las opciones que da el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), como el IPC, el Índice de Precios Mayoristas o el Índice de Salarios, o una combinación de ellos.
Los términos de plazo para aumento en los contratos en curso permanecen vigentes y sin ningún cambio, de acuerdo con el artículo 7 del Código Civil que establece que “las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución”.
Luego de la reciente aprobación de la reforma de la Ley de Alquileres, aún queda pendiente su publicación de la resolución en el Boletín Oficial, por lo que se espera entre en vigor a fines de noviembre.
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Oficinas, Airbnb y dolarización
Otras modificaciones importantes suponen un seguro y garantía para el desarrollo de un mercado formal de renta inmobiliaria. Esto incluye firmar contratos en moneda nacional (pesos argentinos), dar incentivos impositivos a las y los propietarios que alquilen sus viviendas y restringir la publicación de avisos en dólares.
Sin embargo, especialistas como Iván Ginevra, recién nombrado presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), no ven de manera muy optimista los alcances de esta nueva ley, pese a los puntos que buscan generar garantías. Su principal preocupación se centra en replegar al mercado hacia la informalidad, aumentando la oferta de bienes dolarizados, principalmente por el cálculo semestral del precio de alquiler.
“Este método podría resultar en pérdidas para los propietarios frente a la inflación y aumentar la informalidad, con acuerdos fuera de las inmobiliarias, dolarizados".
Además, señaló que para los inquilinos podría ser "más difícil encontrar una vivienda si no se renueva el contrato”, así lo aseguró a un medio local.
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La perspectiva de Ginevra se ratifica con una tendencia entre propietarios: rentar la propiedad como Airbnb y ganar en dólares, fuera del control cambiario. Un reportaje de Reuters, pormenoriza el uso de plataformas estadounidenses en las que las y los propietarios pueden alojar el dinero recibido, posteriormente adquirir criptomonedas y volver a reintroducir esa cantidad en pesos para su uso corriente.
La modalidad de renta para cortas estancias se suma al sobreprecio que adquiere un bien cuando se renta en calidad de oficina. Esta otra tendencia cobró especial fuerza en la pre y pos pandemia, concretamente entre 2019 y 2021, con lo que la desprotección en la que se encuentra el inquilino es particularmente alta.
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