La Ley No. 31313 o Ley de Desarrollo Urbano Sostenible (LDUS), publicada el 25 de julio en el Diario Oficial El Peruano, crea un nuevo gravamen por el aumento del valor del suelo y, en paralelo, se grava el incremento del valor comercial de los inmuebles.
Al respecto, LexLatin entrevistó a Luis Eduardo Aliaga Blanco, socio responsable del área inmobiliaria de Li & Pazos Abogados.
El Ministerio de Vivienda aseguró que la ley no crea un nuevo impuesto, pero hay un incremento monetario de percepción para el Estado. ¿Cuál es el fundamento de esto?
Uno de los aspectos más controvertidos que ha sido materia de mucha crítica es la creación de la denominada Participación por Incremento de Valor (PIV), que es definida como el incremento del valor del suelo por valor comercial adicional que se origina por la existencia de externalidades positivas (directas o indirectas).
Este incremento de valor será recaudado por la Municipalidad Provincial, que tendrá que determinar y sustentar el porcentaje específico a recaudar por el PIV y que no podrá ser menor al 30 % ni mayor del 50 % del incremento de valor por metro cuadrado.
Consulta más sobre el tema: Los cambios en las normas tributarias del Perú
¿Qué derechos y obligaciones han cambiado para los compradores/vendedores de vivienda?
Mediante la LDUS se han incorporado diversos principios y lineamientos que orientarán el desarrollo y gestión del suelo urbano a nivel nacional. Desde mi perspectiva, es el principal cambio que ha generado la LDUS para los titulares de inmuebles que desean vender su derecho de propiedad. Este aspecto podría ser determinante al momento de realizar negociaciones comerciales entre compradores y vendedores.
¿Se modificarán los financiamientos para la adquisición de una vivienda?
No creo que se modifiquen. Las entidades financieras seguirán siendo igual de rigurosas en la evaluación crediticia de la persona que pide el financiamiento y del activo cuya compra se va a financiar, pero podría darse el caso de que los financiamientos bancarios sean solicitados por montos de mayor valor, producto de la elevación de los precios de venta en los inmuebles, esto causado por la interiorización del monto del PIV y cualquier otro costo derivado de la regulación de la LDUS en el precio de venta.
¿En qué sentido beneficiará esta ley a la creación de la vivienda de interés social y espacios públicos?
Uno de los aciertos de la LDUS es la declaración y promoción de Zonas Especiales de Interés Social, a efectos de que estas sean destinadas para reubicar a personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad social o estén asentadas en zonas de riesgo no mitigable.
En relación con la creación de Viviendas de Interés Social (VIS), la LDUS señala que los recursos obtenidos por la “participación en el incremento del valor del suelo” permitirán el fomento de programas y proyectos para unidades inmobiliarias con estas características, para la creación y mantenimiento de espacios públicos y áreas verdes, entre otros conceptos.
Te puede interesar: Nueva ley de arrendamiento en el Perú: ¿qué cambios se aproximan?
De acuerdo con medios locales, 70 % de las familias en el país construyen por su cuenta. ¿Qué problemáticas importantes se han dejado fuera de la ley?
La autoconstrucción es un problema muy arraigado en nuestra sociedad. Sin embargo, combatir este problema sobrepasa la existencia de una ley, pues se necesita de una política de Estado que permita atacar varios frentes, como la creación de programas de concientización social que permitan interiorizar los beneficios de construir con las licencias y siguiendo los procedimientos constructivos legales; la disminución de costos de transacción asociados a los procedimientos administrativo-constructivos que muchas veces desalientan a las familias, gracias a los altos costos y el tiempo que toma obtener los títulos habilitantes.
Por esto se deben crear mecanismos para acelerar los procesos de evaluación constructiva y, por último, sugeriría la creación de un programa de formalización y mantenimiento de la formalidad predial que permita, además, concientizar a la población sobre los beneficios que obtienen con la formalidad e inscripción de sus derechos prediales.
¿Hay alguna área de oportunidad que se pueda trabajar respecto a la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible?
Esta ley es un gran avance para el ordenamiento territorial, pero es necesario establecer ciertas precisiones y alcances, mediante la reglamentación de la norma en referencia. Esto permitirá deslindar cualquier escenario de ambigüedad que se genere en la interpretación normativa.
Hubiera sido muy interesante analizar distintas realidades sociales, pues algunos aspectos normativos de la LDUS no son de aplicación para áreas rurales donde actualmente existen construcciones temporales o permanentes y donde se despliegan actividades residenciales o de comercio.
Finalmente, es indispensable evaluar en el tiempo cómo se comporta el mercado inmobiliario y constructivo ante el aumento de los costos en los procesos edificatorios (costos directos e indirectos) generados por la LDUS y evaluar si aquellos han sido un desincentivo para la inversión privada.
También puedes leer: Los obstáculos para cobrar impuestos a los servicios digitales
¿Qué le recomienda a sus clientes para que adopten esta nueva norma?
Primero debemos esperar a que el Poder Ejecutivo apruebe los reglamentos necesarios para la implementación y contenido a las regulaciones de la LDUS.
Sin embargo, es recomendable que las empresas constructoras puedan estimar sus costos, interiorizando los costos conexos que pueden generarse por la aplicación de las medidas impuestas y, con ello, poder diseñar y planificar el desarrollo de proyectos constructivos más eficientes que les permitan compensar de la mejor manera los costos adicionales impuestos por la aplicación de esta normativa.
}
Add new comment