24/08/2025
Aún en medio de la incertidumbre que ha provocado el alza generalizada de aranceles por parte de Estados Unidos, México protagoniza una segunda ola de nearshoring. Se trata de una evolución del fenómeno, de una 'segunda vida', como lo expresa Ricardo Morales Barrón, socio de corporativo y M&A en la oficina de Pérez-Llorca México en Monterrey.
Proximidad geográfica con el mayor mercado del mundo, una base manufacturera consolidada, costos laborales competitivos y, sobre todo, el acceso preferencial al mercado estadounidense gracias al T-MEC caracterizaron la relocalización de las cadenas productivas hacia México, inicialmente un movimiento impulsado por la pandemia, las disrupciones logísticas y la primera etapa de la guerra comercial entre EE. UU. y China.
“Hoy observamos que estas condiciones se combinan con un nuevo detonante: la coyuntura arancelaria. La imposición de aranceles por parte de Estados Unidos a productos de origen asiático vuelve a colocar a México en el centro de la conversación global”.
Si bien no se trata de una tendencia garantizada, el especialista detalla que existen elementos estructurales para que el norte del país siga captando inversiones que buscan acercarse al mercado norteamericano, siempre que se logre ofrecer certidumbre jurídica y condiciones competitivas.
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El papel del T-MEC y la coyuntura arancelaria
Para 2026 está planteada la revisión del T-MEC, lo que —de acuerdo con el especialista— no necesariamente debe verse como una amenaza, sino como una oportunidad. Explica que las alzas arancelarias pueden ser un catalizador decisivo si se combinan con una política pública clara y una coordinación efectiva entre los sectores público y privado.
“Pero para capitalizar esta oportunidad, las empresas deben entender que el nearshoring 2.0 no se limita a trasladar su producción: implica rediseñar cadenas de suministro con una visión de largo plazo”.
Evaluar y cumplir con las reglas de origen del T-MEC es central, ya que esto asegura acceso libre de aranceles a Estados Unidos, algo que, resalta Morales, en la práctica protege a más de la mitad de las exportaciones mexicanas y que, con la meta del 85 % - 90 % de cumplimiento establecida por la Secretaría de Economía, podría blindar aún más a la industria frente a futuros cambios arancelarios.
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De esta forma, se otorga certidumbre a los inversionistas y debe motivar a las empresas a revisar sus cadenas y procesos para garantizar que sus operaciones cumplan con los requisitos del T-MEC, blindándolas ante cualquier cambio arancelario o renegociación.
“Mientras otros países enfrentan aranceles elevados para acceder al mercado estadounidense, México puede aprovechar este proceso para consolidarse como un hub productivo de Norteamérica, siempre que mantengamos reglas claras y condiciones de inversión estables”.
Para las empresas, la estrategia pasa por la revisión y optimización de sus cadenas de suministro para maximizar el contenido regional y asegurar que sus productos accedan sin aranceles al mercado estadounidense.
“Esto no solo reduce costos inmediatos, sino que también genera resiliencia frente a cualquier ajuste del tratado o a nuevos escenarios de política comercial”, recalca al aconsejar que más que ver la coyuntura como un riesgo, las empresas que adapten sus procesos y aprovechen el marco del T-MEC pueden convertir esta dinámica en una ventaja competitiva de largo plazo.
Un factor clave que considerara es que los aranceles sobre productos que cumplen con el tratado se han pospuesto indefinidamente.
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Los sectores con mayores oportunidades
Los sectores farmacéutico, logístico, automotriz y la manufactura avanzada son los que presentan mayores oportunidades para los inversionistas en esta segunda ola del nearshoring. De acuerdo con el socio de Pérez-Llorca - México, se trata de sectores que han demostrado una gran capacidad para capitalizar las ventajas competitivas que ofrece el país.
Morales Barrón comenta que México está preparado para recibir inversión de fuentes variadas: desde empresas estadounidenses que buscan fortalecer sus cadenas de suministro regionales, hasta compañías europeas y asiáticas interesadas en diversificar su producción y reducir riesgos geopolíticos.
Este jueves 21 de agosto, la Secretaría de Economía dio a conocer este jueves que, en el segundo trimestre de este año, México recibió 34.265 millones de dólares en Inversión Extranjera Directa (IED), lo que es considerado un nuevo récord en lo que va de año. Ya en el primer trimestre se habló de un récord de IED, un total de USD 21.400 millones. Entonces y a pesar de la incertidumbre por las tarifas, Estados Unidos encabeza la lista de naciones que más invierten en México con una participación de 42,9 %. Le siguen España, Canadá, Japón y Alemania.
El norte de México sigue siendo el polo más favorecido por el fenómeno de la relocalización de empresas debido a su cercanía con la frontera estadounidense, infraestructura logística robusta y experiencia consolidada en sectores industriales clave.
Coincidiendo con la data correspondiente al segundo trimestre de 2025, divulgada por la Secretaría de Economía, Nuevo León destaca entre las cinco entidades federativas que recibieron el 79,2 % de la IED. Morales Barrón suma otros estados como Chihuahua, Baja California y Coahuila, que —asegura— continúan siendo los destinos preferidos para nuevas inversiones industriales y logísticas.
El socio de Pérez-Llorca México agrega que regiones como el Bajío y ciertos corredores del centro también están ganando relevancia. Sin embargo, asegura que la concentración industrial y las condiciones para esta segunda ola de nearshoring hacen que el norte mantenga una ventaja competitiva significativa.
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Ajuste natural
Si bien el especialista reconoce que la incertidumbre vinculada a la coyuntura arancelaria y a la revisión pendiente del T-MEC ha generado un comportamiento más cauteloso por parte de algunos inversionistas, especialmente en proyectos con altos requerimientos de capital y horizontes de recuperación largos, cree que más que un freno definitivo, esto apunta a una etapa de ajuste natural.
“Los desarrolladores mantienen su apuesta por la región porque la lógica de largo plazo no ha cambiado: Monterrey sigue siendo un polo estratégico para las cadenas de suministro de Norteamérica”.
La proyección para este semestre es que la sobreoferta de inmuebles industriales se absorba gradualmente, impulsada por empresas que buscaban asegurar espacios antes de que concluyera la pausa arancelaria y por aquellas que están acelerando su integración regional para cumplir con las reglas de origen del T-MEC.
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El año pasado, la oferta para la adquisición de Terrafina avivó un interés por los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) México. En opinión de Morales Barrón, la oferta por Terrafina fue quizá el indicador más claro de que México sigue siendo visto como un destino atractivo para la inversión inmobiliaria industrial.
Destaca de esa operación no solo el valor del portafolio, mayoritariamente compuesto por activos industriales estratégicos, sino también por la fuerte competencia que generó entre distintos actores del mercado, tanto nacionales como extranjeros.
A esto añade que en las últimas semanas, la colocación de Fibra Next en la BMV o la adquisición, por parte de Fibra MTY, del portafolio industrial “Batach”, conformado por ocho naves industriales ubicadas en el estado de Nuevo León, refuerzan esta lectura: el mercado percibe que los activos industriales en México, especialmente aquellos vinculados a corredores logísticos y manufactureros clave, ofrecen rendimientos competitivos y resiliencia, incluso en un contexto de ajuste en la ocupación y de incertidumbre arancelaria.
Partiendo del hecho de que las razones que han impulsado esas operaciones son las mismas que han hecho de México un punto focal para el capital extranjero: proximidad al mercado estadounidense, ventajas arancelarias bajo el T- MEC y una base manufacturera sólida, no duda que se vean más operaciones de M&A en este segmento. Esto incluiría tanto consolidaciones como nuevas emisiones, considerando que para los inversionistas institucionales (incluidas las Afores), las fibras industriales representan una manera eficiente de participar en la oportunidad estructural del nearshoring 2.0, con diversificación y escalabilidad.
Los retos que se aproximan
Aprovechar la ventaja arancelaria que brinda el tratado comercial suscrito entre México, Estados Unidos y Canadá de América del Norte tiene como reto la ejecución, pues el socio de Pérez-Llorca destaca que la infraestructura logística, la disponibilidad de energía confiable y la gestión responsable del agua en zonas industriales son factores determinantes para atraer proyectos de largo plazo. Mientras, la certidumbre jurídica y regulatoria (especialmente en el contexto de la reforma judicial y laboral) es clave para que las inversiones se materialicen.
“Si logramos combinar las ventajas arancelarias con una respuesta eficaz a estos retos, esta segunda ola de nearshoring puede revitalizar la actividad industrial, que hoy atraviesa un ajuste, y detonar una etapa de desarrollo económico más sofisticada, con impactos positivos para la competitividad de México en Norteamérica”.
Asegura que para las empresas es necesario que haya claridad y certidumbre en dos frentes que serán determinantes para mantener el impulso de la relocalización:
- Renegociación del T-MEC en 2026: Pare l abogado, es fundamental que las prioridades de política comercial de los tres países —especialmente de México y Estados Unidos— queden claras y alineadas, para que los inversionistas tengan visibilidad sobre reglas de origen, estándares laborales y ambientales, y las condiciones para aprovechar las ventajas arancelarias que hoy lo diferencian de otras jurisdicciones. Aquí se insertan políticas para atraer capitales como el Plan México y el fortalecimiento de un marco institucional estable y confiable para el inversionista.
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- La implementación del nuevo Poder Judicial: “Más que imponer nuevas obligaciones, lo que requiere el mercado es que este cambio genere confianza: que los procesos sean predecibles, que se respeten los contratos y que la resolución de controversias sea ágil y confiable. La estabilidad institucional es un factor clave para inversiones de largo plazo”.
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