Desafíos para la inversión en el sector inmobiliario mexicano: el impacto del nearshoring, la rentabilidad selectiva y los ajustes regulatorios

De cara a 2026, el sector inmobiliario en México atraviesa un proceso de ajuste marcado por mayor regulación, inversión selectiva —es decir, condicionada a ciertos factores—, y un impacto diferenciado del nearshoring, más que por una expansión acelerada basada en inversión directa. De acuerdo con Juan José López, socio de Basham, entre 2020 y 2024 la inversión directa en bienes raíces mostró niveles moderados o a la baja, en contraste con sectores como manufactura y servicios financieros.

El socio de Basham señala que este comportamiento refleja un cambio estructural por el que la inversión se concentra en proyectos con mayor solidez jurídica y capacidad de adaptación regulatoria. En paralelo, comenta el abogado, la agenda pública priorizará el rol estatal en la vivienda asequible y la mejora de servicios, transporte y recaudación en las zonas donde se concentra la actividad económica.

“En este contexto, se observan tendencias claras en el sector inmobiliario, entre ellas una mayor formalización de los esquemas de arrendamiento, el creciente uso de plataformas tecnológicas para la administración y comercialización de inmuebles, una mayor atención a criterios ambientales y de disponibilidad de servicios —particularmente el acceso al agua— y una demanda creciente de proyectos con mejor planeación urbana y mayor aceptación social. Al mismo tiempo, continúa la inversión en desarrollos verticales y condominios en zonas urbanas consolidadas, aunque acompañada de mayores cuestionamientos sociales y regulatorios en materia de densificación y autorizaciones de construcción”, sostiene.

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Panorama del sector inmobiliario en México: menos inversión directa y mayor control regulatorio

Desde la pandemia de 2020, el mercado inmobiliario ha entrado en un proceso de ajuste, consolidación y redefinición, acompañado de una mayor intervención regulatoria a nivel estatal y local. López explica que las reformas en materia de vivienda, arrendamiento y hospedaje buscan atender conflictos entre arrendadores e inquilinos, moderar el aumento de rentas y responder a fenómenos como la gentrificación. Este proceso, añade el abogado, tiene un componente fiscal para ampliar la base de contribuyentes y fortalecer los mecanismos de control y recaudación del Estado en actividades vinculadas al uso y explotación de inmuebles.

“Desde la perspectiva de la seguridad jurídica, el incremento en el control regulatorio no se ha traducido necesariamente en un entorno más predecible. Varias de las reformas se han adoptado sin contar con ordenamientos secundarios claros o criterios homogéneos de aplicación, lo que ha generado incertidumbre para propietarios, desarrolladores e inversionistas, especialmente en proyectos de mediano y largo plazo, donde la estabilidad normativa es un elemento clave para la toma de decisiones”, explica el socio.

La especialista enfatiza que estas medidas responden a un mayor interés del Estado por ordenar el sector, reducir la informalidad y mejorar la recaudación, aunque su implementación no siempre ha sido uniforme ni acompañada de marcos normativos completos.

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Rentabilidad inmobiliaria en México: qué activos siguen siendo atractivos en 2026

Pese a los cambios normativos y a una fiscalización más estricta por parte del SAT, el sector inmobiliario continúa siendo rentable, aunque de forma selectiva. El socio de Basham asegura que en zonas de alta plusvalía los controles al arrendamiento limitan el crecimiento de las rentas y reducen márgenes. En el caso de los inmuebles destinados a estancias temporales, el experto comenta que el entorno es incierto por disposiciones como las de la Ciudad de México, que limitan el número de noches anuales para plataformas digitales, impactando la viabilidad de estos esquemas.

“Actualmente, la rentabilidad está cada vez más vinculada al tipo de activo, su localización y su capacidad de adaptarse a un entorno con mayor intervención estatal. Más que una mayor seguridad jurídica, el sector se encuentra en una etapa de ajuste, en la que persisten retos relevantes asociados a la falta de claridad y estabilidad normativa”, subraya.

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Inversión extranjera en bienes raíces en México: nearshoring, FIBRAs y fideicomisos

Ana Eugenia Ocampo Pérez, asociada de Basham, enfatiza que México se ha consolidado como uno de los principales destinos de inversión y negocios en Latinoamérica, lo que explica el interés extranjero en activos inmobiliarios, aunque en muchos casos de manera indirecta.

“Factores como su cercanía con Estados Unidos, su ubicación geográfica estratégica, una amplia red de tratados comerciales, un mercado interno relevante y costos competitivos han impulsado la llegada de capital extranjero. En particular, esta proximidad ha llevado a que muchos extranjeros busquen adquirir condominios, propiedades residenciales, tiempos compartidos, así como arrendar inmuebles, especialmente en las principales ciudades y destinos turísticos del país”, justifica.

La abogada resalta que este interés se intensificó tras la pandemia por el trabajo remoto, lo que permitió a extranjeros vivir o pasar temporadas prolongadas en el país, aumentando la demanda de vivienda residencial y tiempos compartidos. No obstante, este fenómeno ha detonado tensiones en el mercado local respecto a los precios y la disponibilidad de vivienda.

“En este contexto, es relevante señalar que la legislación mexicana permite la participación de inversionistas extranjeros en el sector inmobiliario a través de diversos mecanismos legales, como la constitución de sociedades mexicanas con capital extranjero, el uso de fideicomisos para la adquisición y administración de inmuebles, y vehículos de inversión como las FIBRAs. Estos esquemas han facilitado la inversión extranjera en distintos tipos de activos inmobiliarios bajo marcos regulados y transparentes”, aclara.

Por su parte, López indica que el fenómeno del nearshoring impacta directamente la demanda de espacios industriales y logísticos en la frontera norte, el Bajío, Nuevo León, Jalisco y Guanajuato. La relocalización de cadenas productivas reduce la disponibilidad de naves industriales e impulsa nuevos desarrollos.

En las zonas fronterizas, precisa Ocampo, el sector enfrenta mayores exigencias de cumplimiento ambiental y estándares internacionales de sostenibilidad debido a la proximidad con Estados Unidos y las expectativas de las empresas extranjeras, lo que incrementa los costos y obligaciones regulatorias.

En la Ciudad de México, el efecto es indirecto, consolidándose como un centro corporativo para áreas administrativas y de servicios profesionales que dan soporte a las operaciones industriales del resto del país.

“Aunque no es un centro industrial, el nearshoring ha incrementado la demanda de oficinas corporativas, principalmente para áreas administrativas, de dirección y servicios profesionales que apoyan a las empresas instaladas en otras regiones. Así, mientras la actividad industrial crece fuera de la capital, la CDMX se fortalece como un centro corporativo y de servicios ligado a estas nuevas inversiones”, comenta López.

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Oportunidades y estabilidad en el mercado

Los proyectos inmobiliarios con mayor estabilidad y rentabilidad en México, remarca el socio de Basham, son aquellos vinculados a la industria y logística asociada al nearshoring, el retail de consumo y el arrendamiento habitacional tradicional en zonas urbanas consolidadas.

“En contraste, los proyectos de estancias temporales o renta de corto plazo enfrentan mayor incertidumbre regulatoria y menor claridad sobre su viabilidad futura, lo que hace que los esquemas industriales, logísticos y residenciales tradicionales sean, en general, opciones más estables y predecibles para inversionistas que priorizan la sostenibilidad de sus retornos”, dice.

Según datos de DataMéxico, explica el abogado, las oportunidades de inversión inmobiliaria se concentran en entidades federativas donde el sector inmobiliario presenta un mayor grado de consolidación como Baja California Sur, Baja California y Coahuila. Por otro lado, estados como Campeche, Tabasco y Veracruz muestran que existen entidades con potencial de desarrollo inmobiliario, aun cuando el sector no esté plenamente desarrollado, debido a que su estructura económica sugiere condiciones favorables para el crecimiento de proyectos futuros.

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Riesgos legales y ambientales en proyectos inmobiliarios en México

En las operaciones inmobiliarias actuales destaca la compra de la sociedad propietaria del inmueble sobre la adquisición directa del activo. Esta estrategia, sostiene López, implica riesgos relevantes ya que el comprador hereda pasivos ocultos de la empresa, ya sean fiscales, laborales o civiles, incluso los no relacionados con el inmueble. El especialista afirma que esto requiere procesos de debida diligencia profundos y protecciones contractuales robustas.

Asimismo, agrega Ocampo, el cumplimiento ambiental es un riesgo central. Los proyectos cercanos a áreas naturales protegidas o con denuncias vigentes enfrentan suspensiones o cancelaciones, incluso en etapas avanzadas. La abogada suma a esta problemática la implementación de la Ley General de Aguas, que puede limitar o encarecer desarrollos en zonas con estrés hídrico, obligando a incorporar soluciones de eficiencia desde el diseño inicial.

“Además, los procedimientos ambientales suelen ser largos y están sujetos a revisión judicial, lo que genera incertidumbre y retrasos”, puntualiza.

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Digitalización, firma electrónica e inteligencia artificial en el real estate mexicano

Por otro lado, México reconoce la firma electrónica avanzada y los documentos digitales, pero la transmisión de derechos reales sigue dependiendo de procesos notariales y registros públicos locales fragmentados.

Al respecto, la asociada manifiesta que la eficacia de las firmas electrónicas depende del nivel utilizado; la jurisprudencia señala que para documentos como pagarés es indispensable la firma electrónica avanzada conforme a la NOM-151 para asegurar autenticidad y trazabilidad. Las firmas simples o aceptaciones digitales no son suficientes para la exigibilidad judicial.

“Firmas electrónicas simples o aceptaciones digitales sin estos estándares no son suficientes para hacer exigible el documento por la vía judicial. Esto confirma que México reconoce la digitalización, pero exige altos estándares de autenticidad, integridad y trazabilidad”, indica.

En materia inmobiliaria, el avance es más limitado. Para Ocampo, aunque existen esfuerzos de digitalización y uso de firmas electrónicas en trámites auxiliares, la transmisión de títulos de propiedad sigue dependiendo de la formalización notarial y de registros públicos locales, que no están centralizados a nivel nacional.

“No existe aún una plataforma registral inmobiliaria centralizada para todo el país; cada Estado mantiene su propio Registro Público de la Propiedad, con distintos niveles de digitalización. En la práctica, México se encuentra en una etapa intermedia, reconoce jurídicamente la firma electrónica avanzada y los documentos digitales, pero la transmisión de derechos reales inmobiliarios continúa siendo mayormente presencial”, concluye.

Respecto a la Inteligencia Artificial, la abogada advierte que el ecosistema no está preparado para una adopción generalizada. Según la experta, persisten vacíos normativos en protección de datos, responsabilidad civil y límites éticos. Y aclara que mientras no existan estándares mínimos obligatorios y mecanismos de sanción por discriminación algorítmica o fallas tecnológicas, su integración en el Real Estate seguirá siendo parcial y riesgosa para la seguridad jurídica del sector.

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Proyecciones del sector inmobiliario en México hacia 2026

En ese escenario de ajuste regulatorio y rentabilidad selectiva, el horizonte del sector inmobiliario hacia 2026 aparece marcado por un crecimiento sostenido, aunque lejos de una expansión generalizada. Las dinámicas estructurales como el nearshoring, la recuperación gradual de la economía internacional y el mayor flujo de inversión extranjera en activos productivos, seguirán impulsando al mercado, pero de manera focalizada.