Gentrificación en la Ciudad de México: ¿Qué implica el plan 'Bando 1' del gobierno capitalino?

Últimamente se ha hablado mucho del fenómeno de la gentrificación, especialmente por las marchas de protesta que se han realizado en ciertas zonas de la Ciudad de México, así como por las manifestaciones de rechazo asociadas a conductas de extranjeros como la que generó la llamada Lady Racista, pero ¿a qué se refiere este concepto y qué efecto está causando el fenómeno? 

La Ciudad de México se ha estado convertido en escenario de transformación acelerada, calles que antes albergaban negocios familiares, vecindades y casas que se transmitían de generación en generación, por herencia, hoy exhiben negocios minimalistas, bares, restaurantes, galerías de arte y departamentos en renta (tradicional y a corto plazo mediante plataformas) y venta que cotizan en dólares. Este proceso, conocido como gentrificación, no es solo un cambio estético, sino que implica un desplazamiento progresivo de los pobladores originales por el encarecimiento acelerado de la vivienda y la vida en general, y es percibido como una alteración del tejido social.

Desde Polanco, la Roma y la Condesa hasta colonias consideradas más populares, como la Doctores, la Escandón, la San Rafael y la Santa María la Ribera, el fenómeno avanza impulsado por el turismo, el auge de plataformas como Airbnb y la llegada de nuevos residentes con alto poder adquisitivo. Esto no solo ha encarecido el precio del metro cuadrado, sino que también ha provocado el desplazamiento de negocios locales por cadenas comerciales.

Derivado de esta situación, el pasado 16 de julio de 2025, se publicó en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el Plan Contra la Gentrificación en la Ciudad de México titulado "Bando 1", el cual consiste en un conjunto de acciones integrales para evitar el fenómeno de la gentrificación, el desplazamiento de habitantes y negocios locales por otros de mayor poder adquisitivo y el encarecimiento desmedido de las rentas en las zonas de tensión inmobiliaria dentro de la ciudad. En un primer momento, el plan se implementará en 12 colonias de las alcaldías Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo.

En términos muy generales, el plan implementa las siguientes acciones:

1. Estabiliza de las rentas. Con la prohibición de los incrementos anuales por encima del INPC, se pretende estabilizar el precio de los arrendamientos.
2. Establece un índice de precios de alquiler 'razonable'. Se implementará el 'Índice de Precios de Alquiler Razonable', a efecto de estabilizar las rentas.
3. Regula las alquileres temporales. Se reforzará el control sobre el alquiler de viviendas destinadas a estancias cortas y ofrecidas a través de plataformas de hospedaje temporal, como Airbnb. Al establecer criterios claros y precisos para regular el funcionamiento de este tipo de alojamientos, se busca garantizar el cumplimiento íntegro de la normativa.
4. Crea la Defensoría de los Derechos Inquilinarios. Se creará la “Defensoría de los Derechos Inquilinarios”. Este será el organismo público que hará cumplir los derechos de los arrendatarios y arrendadores.
5. Propone la Nueva Ley de Rentas Justas. Se presentará ante el Congreso de la Ciudad de México una propuesta de 'Ley de Rentas Justas, Razonables y Asequibles' a efecto de estabilizar los precios del alquiler de vivienda en la Ciudad de México.
6. Fortalece la política de la vivienda pública. Se priorizará la construcción de vivienda pública y asequible, y se realizará la ampliación del programa 'Vivienda Nueva Progresiva'.
7. Crea el Plan Maestro en la Zona. Se desarrollará un plan maestro de ordenamiento para zonas tensionadas enfocado en reducir las desigualdades en la zona.
8. Prioriza el arraigo comunitario y preservación del espacio cultural. Se impulsará el “Programa de arraigo comunitario y de protección y preservación del espacio público y del patrimonio histórico, cultural y artístico en las colonias y barrios”, con el fin de promover la protección del patrimonio de las comunidades y la recuperación de su memoria, mediante políticas públicas que fortalezcan la cohesión social, la diversidad y la pluralidad.
9. Brinda estímulos a comercios locales. Se desplegará un programa especial de estímulos a comercios locales para fortalecer la economía barrial, procurar la permanencia de las medianas y pequeñas empresas en las comunidades, así como favorecer su arraigo en la zona.
10. Crea el Observatorio de Suelo y Vivienda. Se instaurará el Observatorio de Suelo y Vivienda para el monitoreo de datos sobre contratos de arrendamiento respecto a sus usos y precios del suelo y la vivienda, incluyendo la vivienda en renta de larga y corta estancia.

Derivado de lo anterior, algunas de las principales ventajas y desventajas desde una perspectiva jurídica y práctica en el sector inmobiliario por todo el tema de referencia considero que son: 

• Ventajas

1. La creación de una defensoría de los Derechos Inquilinarios daría herramientas legales para frenar incrementos arbitrarios, desalojos injustificados y contratos abusivos.
2. Por otro lado, la regulación de las plataformas de renta de inmuebles y otros hospedajes temporales genera un marco legal más predecible para propietarios y arrendadores, además, evita vacíos normativos y conflictos fiscales.
3. Los aspectos referentes al suelo, vivienda y a la recopilación de datos pueden traducirse en políticas más sólidas y en normas urbanísticas más coherentes con la realidad del mercado, también pueden evitar distorsiones de valor.
4. La construcción de vivienda social en zonas centrales aumenta la disponibilidad para sectores que antes no podían acceder a ubicarse en estos lugares, esto garantiza un acceso equitativo a la ciudad.

• Desventajas

1. La sobrerregulación puede generar la limitación a la voluntad de las partes y desincentivar la inversión. Asimismo, el tema de la regulación en materia de propiedad privada e inmuebles puede dar lugar a que existan violaciones a derechos constitucionales si las medidas se perciben como una expropiación o invasión de la esfera privada.
2. Por otro lado, genera incertidumbre la ambigüedad de las acciones a implementar, así como la subjetividad o la falta de criterios claros para definir “renta justa” o “zona en gentrificación”, y son alicientes de un mayor número de procedimientos judiciales.
3. La coexistencia de normas locales y federales podría generar contradicción en materia y competencia de facultades. 
4. Finalmente, los nuevos registros, verificaciones y permisos se traducen en más burocracia para temas inmobiliarios y dar cabida a mayor índice de corrupción.

En la Ciudad de México, la gentrificación ya no se ve como un fenómeno abstracto: es un problema urbano real que se percibe generalmente como una amenaza la identidad, la cohesión y el derecho a la vivienda.

Frente a esto, el gobierno local ha respondido con un plan maestro estructural, enfocado en contener la especulación, proteger inquilinos y comunidades, y replantear el acceso a la vivienda como un derecho social y no un bien de consumo sujeto solamente a especulación comercial. Sin embargo, estas acciones representaran un reto para lograr que el objetivo se cumpla sin descuidar la propiedad privada, la autonomía de la voluntad de las partes, la economía mexicana y las implicaciones en materia inmobiliaria.

*Nadiezhda Vázquez Careaga es asociada de SMPS.