Adquirir una propiedad es una inversión importante y por ello es necesario tomar todas las medidas necesarias para evitar ver vulnerado nuestro derecho de propiedad. Sin embargo, una vez realizada la compra, es posible que se presenten complicaciones que afecten a ese derecho y que no sepamos identificar si se trata de un fraude o un incumplimiento de contrato.
¿Cuándo nos encontramos ante un incumplimiento de contrato?
El vendedor (por ejemplo un desarrollador inmobiliario) no ha cumplido con cada una de las obligaciones a las que se comprometió en el contrato de compraventa. En otras palabras, el vendedor de “buena fe” y con la convicción de tener la capacidad de cumplir, se comprometió a ejecutar determinados actos (plazos de entrega del inmueble, calidad de los acabados, entre otros) que en la práctica —por distintas causas— no sucedieron de acuerdo a lo acordado contractualmente y a las expectativas del comprador.
Aquí nos referimos a que el vendedor no tuvo la intención —desde el inicio— de incumplir, sino que, diversas circunstancias, que en muchos casos pueden escapar de su esfera de control directo, impidieron que se cumpla con lo ofrecido en el contrato. Este es un típico caso de incumplimiento contractual que deberá resolverse: (i) aplicando las penalidades que se pactaron en el contrato (si las hubiese); (ii) interponiendo una denuncia ante el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (Indecopi, por la Comisión de Protección al Consumidor); (iii) solicitando judicial o arbitralmente el cumplimiento o resolución del contrato.
La finalidad de interponer una denuncia ante el Indecopi es, principalmente, que se le impongan al vendedor las multas económicas y/o medidas correctivas correspondientes. Es decir, para que incumplimientos de esta naturaleza no vuelvan a ocurrir y que en el caso particular se solicite que se cumpla con las prestaciones ofrecidas. Es importante saber que Indecopi no es el organismo correspondiente para solicitar indemnización por daños y perjuicios. En caso de que el incumplimiento contractual haya generado daños económicos, estos deben probarse y se podrá solicitar la indemnización correspondiente por la vía judicial.
¿Cuándo estamos frente a un fraude inmobiliario?
Cuando el vendedor “estafador” sabe desde el inicio, es decir, al celebrar el contrato de compra venta, que no está en capacidad de cumplir con los términos y condiciones del contrato (ejemplo: transferir la propiedad) estamos frente a un fraude inmobiliario. La única intención del vendedor “estafador” es buscar aprovecharse ilícitamente de la buena fe y confianza del comprador, a sabiendas de que le causará un perjuicio económico.
Entre los casos más usuales se pueden verificar: la doble venta de inmueble (conocida como estelionato), venta de bien futuro cuyo vendedor conoce que no se llevará a cabo la construcción, venta con falsificación de títulos de propiedad y venta con suplantación de identidad del propietario.
En estos casos, resulta exigible recurrir no solo a la vía civil sino también a la vía penal porque se trata de un delito. Así, contribuimos además a evitar —en algunos casos— el despojo de propiedad de terceras personas y colaboramos con la investigación de organizaciones criminales dedicadas al tráfico ilícito de propiedades.
Ahora bien, si en alguna oportunidad nos vemos envueltos en algún caso de fraude inmobiliario en el que nuestra propiedad se encuentra en riesgo (ejemplo: venta de nuestra propiedad sin nuestro consentimiento), al margen de las investigaciones penales que pudieran realizarse, nosotros podemos proteger nuestra propiedad: (i) presentando ante los registros públicos una oposición formal a cualquier procedimiento de inscripción registral de un acto que afecte el estado de nuestro predio; (ii) solicitando la cancelación del asiento registral irregular que afecta nuestro derecho de propiedad; y (iii) demandar ante el Poder Judicial la nulidad de las escrituras públicas de disposición de nuestra propiedad no suscritas por nosotros como propietarios.
Tomar acción es importante, no solo porque buscamos proteger nuestra propiedad —que tanto nos ha costado — sino porque, además, se salvaguarda el derecho de los terceros de buena fe.
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