Los derechos y acciones en bienes inmuebles 

Es importante entender estos conceptos para poder realizar una adecuada planificación patrimonial / Unsplash, Gus Ruballo
Es importante entender estos conceptos para poder realizar una adecuada planificación patrimonial / Unsplash, Gus Ruballo
El régimen de derechos y acciones se produce generalmente por sucesión de causa de muerte
Fecha de publicación: 15/07/2021
Etiquetas: Patrimonio, herencias

Es muy común escuchar que una persona es dueña de derechos y acciones de un inmueble. Este concepto puede resultar complejo, puesto que, jurídicamente en estos casos, la propiedad no se ejerce sobre una parte determinada de un bien sino más bien sobre un porcentaje de la totalidad del mismo. 

El régimen de derechos y acciones se produce generalmente por sucesión de causa de muerte, por ejemplo: el difunto es propietario de una casa y tiene más de un heredero. En este caso, si no se dispone otra cosa, los herederos serían dueños de derechos de acciones; cada uno sobre su porción del inmueble de acuerdo a las reglas de sucesión aplicables.

Para entenderlo mejor es importante que partamos del concepto de dominio o propiedad que consta en nuestra legislación. El derecho de dominio, conforme lo dispone el Código Civil (Art. 599) es el derecho real sobre una cosa corporal, para gozar y disponer de ella y se compone de nuda propiedad, es decir, mera propiedad, separada del goce de la cosa, además del usufructo.


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Si analizamos el concepto, los componentes relevantes de la definición de derecho de dominio son dos: la capacidad de gozar de la cosa y la capacidad de disponer de ella, es decir de transferir el dominio a otra persona. 

¿Qué significa tener derechos y acciones? 

En este régimen, los copropietarios son dueños de una cuota del bien, es decir, de una parte del todo y no de una parte determinada. Es importante resaltar este aspecto pues se diferencia de un régimen de propiedad horizontal en el sentido de que, en ésta última, los predios están individualizados y cada copropietario es dueño de una unidad constructiva, con un número de predio distinto y una alícuota asignada. 

Cabe mencionar que en un régimen de propiedad horizontal el dueño de una alícuota determinada puede disponer de él, es decir, transferir su dominio, o constituir cualquier tipo de gravamen de un bien determinado con su sola voluntad. Contrariamente, si existen copropietarios en derechos y acciones, no es posible disponer, o constituir gravamen sobre el bien si no lo hacen los dueños del 100 % de derechos y acciones. De igual forma, por el hecho de ser dueño de una cuota, no es posible determinar la parte del bien a la que corresponde esa cuota y en caso de que un acreedor persiga ese bien; afectará a todos los copropietarios. 

¿Cuál es la razón por la que debe ser considerado como un régimen transitorio? 

Como consecuencia de lo explicado en los párrafos anteriores, la realidad es que éste régimen no permite el ejercicio del derecho de dominio en su plenitud, pues no es posible disponer del todo sino únicamente de una cuota. Adicionalmente, el problema se puede ir agravando con el tiempo pues los copropietarios pueden ir creciendo conforme subsecuentes sucesiones. 

La solución más simple es que una persona adquiere las cuotas correspondientes y pueda consolidar el 100 % de derechos y acciones. En caso de que esa no sea alternativa, se pueden evaluar otras dependiendo del bien, por ejemplo:

  • Declararlo en propiedad horizontal; si se trata de un terreno, realizar una subdivisión; o incluso pensar en un proyecto de urbanización, todo dependerá de la intención que tengan los copropietarios. 
  • Aportar un bien a un fideicomiso y regular el comportamiento de los copropietarios sobre el bien. En ese caso, recordemos, el fideicomiso puede consolidar la propiedad y los copropietarios podrán ser ahora, dueños de derechos fiduciarios.

Es importante entender estos conceptos para poder realizar una adecuada planificación patrimonial y evitar llegar a un punto en el que puedes tener un derecho sobre un bien pero sin la posibilidad de ejercerlo plenamente. 


Mauricio Subía es socio de la firma ecuatoriana Heka Law Firm, se especializa en derecho inmobiliario, corporativo, financiero y de mercado de valores .

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