18/07/2025
En marzo de 2023, Vinte, reconocido desarrollador inmobiliario mexicano, inició las negociaciones para comprar a su competidor Javer con el objetivo de combinar dos plataformas líderes y complementarias en el mercado de desarrollo de vivienda de México para convertirse en el más grande jugador de este negocio.
La fusión de ambas empresas se concretó en diciembre de 2024, luego de 12 meses de intensa actividad que incluyó una oferta pública de adquisición (OPA) a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y que le permitió a Vinte hacerse con el 99,92 de las acciones de Javer, por 214 millones de dólares (4.280 millones de pesos mexicanos). Las acciones de Javer fueron deslistadas de la BMV en abril de este año.
La transacción es considerada histórica, pues fue la primera vez que una empresa que cotiza sus acciones en la BMV compraba o privatizaba a otra empresa cotizada dedicada al mismo rubro. Tomando en cuenta que se trataba de empresas públicas (sociedades anónimas bursátiles), por legislación del mercado de valores, se requería implementar una oferta pública forzosa de adquisición, protegiendo los intereses del público inversionista.
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Además, esta transacción creó un gigante en el mercado de vivienda mexicano con capacidad de desarrollar más de 11.000 unidades habitacionales al año y con el reto de superar las 16.000 unidades, muy por encima de las que pueden hacer su competidores Ruba, Cadu y Ara, por mencionar algunos.
Al cierre de 2024 ambas empresas registraron ingresos ligeramente por encima de los 700 millones de dólares (14.000 millones de pesos) y poco más de 15.000 viviendas escrituradas, especialmente en los segmentos medio y residencial.
A esa capacidad de producción se suma una sólida administración, presencia geográfica en 11 estados del país y talento para fortalecer la unión estratégica de ambas compañías que seguirán atendiendo sus mercados de manera independiente. Y, especialmente, la necesidad de vivienda en los sectores social y medio, como comenta Luis Octavio Núñez, socio de Kuri Breña, Sánchez Ugarte y Aznar y quien lideró la transacción por el despacho.
“La consumación de la adquisición permitirá incrementar la oferta de vivienda sustentable en México y ubicar a Vinte en una mejor posición para aprovechar el impulso del Gobierno Federal actual para el desarrollo y acceso a la vivienda, principalmente en los segmentos de nivel social y medio”.
En octubre pasado, fue lanzado el Programa de Vivienda y Regularización con el que el gobierno de la presidenta Claudia Sheinbaum espera atender una demanda en ascenso por medio de la construcción de más de un millón de unidades habitacionales en el sexenio, comenzado este año con 165.000 nuevos hogares, aunque también se incluyen la mejora de otros y la regularización de tierras. El plan, a cargo del Consejo Nacional de Vivienda (Conavi) y del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), contempla la participación de actores privados, inversión directa de estos y esquemas de cofinanciamiento con el sector público.
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Sorteando obstáculos
El abogado comenta que coordinar los distintos aspectos y equipos que implicó la transacción en materia de fusiones y adquisiciones, bursátil, competencia económica, financiamiento y corporativo, para poder implementarlos en forma coordinada y simultánea para lograr el objetivo y tiempos acordados con las partes fueron los principales desafíos de una operación “de suma relevancia a nivel nacional.
Desde el punto de vista de competencia, se puso énfasis ante la Comisión Federal de Competencia Económica (Cofece) en demostrar que el mercado relevante para la industria, ya sea visto a nivel municipal, estatal o nacional, no se vería afectado, sino fortalecido con la adquisición y fusión de dos de los jugadores más importantes de la industria en México por su complementariedad.
Núñez resalta que la creación de un competidor más fuerte que balancea a aquellos que tienen un poder más sustancial en el mercado relevante es el mayor beneficio para la industria del desarrollo de vivienda.
Sobreponerse al complejo entorno económico y político fue otro de los desafíos para los accionistas de ambos jugadores y los asesores legales, fiscales, financieros, ambientales y de seguros, así como bancos, casas de bolsa y firmas de auditoría externa, que guiaron la transacción, incluyendo la búsqueda de fondeo para financiar la adquisición.
El financiamiento consistió en un aumento de capital social y la consecuente emisión y colocación privada de nuevas acciones entre los accionistas existentes de Vinte y ciertos inversionistas institucionales mexicanos y europeos (daneses y franceses), por un monto total de 91 millones de dólares (MXN 1.820 millones de pesos).
Además, incluyó la suscripción de contratos de crédito independientes con BID Invest, BBVA México, Banco Actinver y Banco del Bajío por un monto total agregado de 127,5 millones de dólares (MXN 2.550 millones de pesos).
Como parte de la operación, destaca la emisión de certificados bursátiles sostenibles de largo plazo a través de la Bolsa Mexicana de Valores por 25 millones de dólares (500 millones de pesos), suscritos por el Fondo de Pensiones de las Naciones Unidas, un inversionista alemán y ciertos inversionistas mexicanos.
El socio de Kuri Breña explica que Vinte está constantemente en búsqueda de distintas fuentes de financiamiento, fortaleciendo su relación con sus fondeadores actuales y tratando de captar nuevos inversionistas y socios estratégicos que conozcan y crean en su modelo de negocio, con el propósito de lograr relaciones exitosas y duraderas, con un enfoque especial en rentabilidad y sustentabilidad. Emisiones públicas y privadas de instrumentos de capital (acciones) y de deuda (certificados bursátiles), así como en financiamientos bancarios con entidades nacionales y extranjeras son el foco de su estrategia en materia financiera.
Oportunidades de inversión
Para el socio de Kuri Breña el enfoque y una de las prioridades del gobierno federal actual, así como el referente en el desarrollo económico, está precisamente en la construcción de vivienda, un mercado en el que Vinte y Javer, establecida en Monterrey y con más de cinco décadas de trayectoria, han actuado con mucho éxito en los últimos años.
Las guerras arancelarias, una mayor competencia por atracción de inversiones extranjeras directas y el reacomodo de mercados y alianzas de comercio exterior –en su opinión– seguirán abriendo oportunidades para inversión en México por su economía y posición estratégica con América del Norte.
De allí que no duda que hay condiciones para atraer capitales a este sector y sustenta su afirmación en el hecho de que varios inversionistas multilaterales e institucionales, de México y otros países, hayan fondeado a Vinte para llevar a cabo la adquisición de Javer.
“El gobierno y los desarrolladores de vivienda están trabajando en implementar formas de colaboración para lograr ese objetivo (atender el déficit de vivienda), aumentar la oferta de vivienda en gran medida y a corto plazo”.
La imposición de aranceles de 25 % al hierro y al acero por parte de Estados Unidos agrega un obstáculo a la industria, pero para Núñez, aunque esto represente un incremento en los costos de construcción y se traduzca en márgenes más limitados, buscar alternativas de volumen y otros modelos de colaboración ayudará a mitigar el impacto.
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La industria mexicana de la construcción destacó en 2024 entre las que más inversión extranjera recibió en un conjunto de más de 20 sectores. Si bien no se discrimina el monto destinado al sector residencial, sin duda este es uno de lo que atrae interés por la demanda creciente de vivienda. Según Mordor Intelligence el mercado inmobiliario residencial mexicano crecerá 4,14 % hacia 2029, desde 15,11 billones de dólares en 2025 hasta 18,51 billones.
A pesar de la demanda de casi 9 millones de unidades, el año pasado la construcción de vivienda en México cayó 2,17 % en relación con 2023, de acuerdo con datos del Registro Único de Vivienda (RUV).
En un reciente informe, BBVA Research califica esa demanda de sólida, impulsada por un crecimiento demográfico estable, la evolución del empleo formal, la estabilidad de las tasas de interés y la oferta de crédito tanto por parte institutos públicos como por la banca comercial en una economía que creció 0,8 en el primer trimestre de este año. La oficina de análisis del banco español ve una oportunidad en el mercado de viviendas para personas que perciben dos salarios mínimos mínimos al mes, menos de 1 millón de pesos, donde enfoca su apuesta Javer.
Esto lo lleva a proyectar que este año el mercado hipotecario mantendrá la tendencia a la recuperación que mostró en 2024. ¿En qué fundamenta su apreciación ? En la colocación estable de créditos; tasas de interés a la baja, aunque a un menor ritmo, y a la continua apreciación de la vivienda, entre otros factores.
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