Hace unos meses comenzó a regir en Guatemala la Ley de interés preferencial para facilitar el acceso a la vivienda social o Decreto 27-2022, que contempla un subsidio para la adquisición de una unidad habitacional.
El objetivo es facilitar el acceso de los guatemaltecos a una vivienda. La Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC) y la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (Anacovi) estiman que el déficit habitacional es de 2 millones de unidades, aproximadamente, uno de los más altos de la región centroamericana. Este proyecto pretende reducir esa cifra.
Para ello se busca estimular la construcción de proyectos residenciales en los próximos años, con repercusión en la reactivación económica y en la generación de empleos.
El Gobierno guatemalteco proyecta que en 10 años se crearán unos 165.000 empleos directos en este sector, mientras que calcula en 45.000 la cantidad de viviendas que serán construidas anualmente, según datos publicados en la prensa local.
Contexto desafiante
De acuerdo con Luis Pedro del Valle, socio en Arias - Guatemala, quien además es especialista en derecho corporativo, el contexto macroeconómico global será determinante para la construcción y acceso a la vivienda en los próximos años.
“Se espera que la inflación y el aumento en las tasas de interés tengan un impacto directo en el precio final de la vivienda, así como también en la determinación de elegibilidad y calificación para optar por créditos para la adquisición de vivienda”, comentó en entrevista.
Otro aspecto a considerar es el aumento del precio de los principales insumos y materias primas utilizadas en la industria de la construcción, de acuerdo con datos la Cámara Guatemalteca de la Construcción, que se reflejará directamente en el precio final de la vivienda.
Del Valle no duda que el subsidio estatal, otorgado bajo la nueva ley, aliviará o compensará cualquier aumento en el precio y tasas de interés que puedan experimentar los compradores.
Créditos ampliados
Si bien el beneficio del subsidio habitacional estaba contemplado en la Ley de Vivienda de 2012, se limitaba a personas individuales o familias en situación de pobreza o pobreza extrema, quienes accedían a este a través del Fondo para la Vivienda (FOPAVI). Ahora acceden al subsidio más personas y familias, y no solo las que se beneficiaban originalmente de este mecanismo.
Francisco Zuluaga, asociado también del bufete centroamericano y parte del grupo corporativo, transaccional y de fusiones y adquisiciones, señaló que la norma permitirá que personas y familias puedan comprar su primera vivienda a través de financiamientos cuyos intereses serán subsidiados, en parte, por el Estado.
Anteriormente, el subsidio era otorgado en un solo acto y por única vez. La nueva norma contempla la absorción, por un tiempo máximo de 10 años, por parte del Estado, de un porcentaje del interés anual sobre el crédito que sea otorgado a las personas para la compra de su vivienda.
Zuluaga agrega que —de conformidad con la ley aprobada— los bancos, cooperativas de vivienda y los fideicomisos de vivienda (únicas entidades autorizadas para aplicar los beneficios de la ley), acreditarán mensualmente el monto de intereses que corresponde cubrir al Estado al pago del Impuesto Sobre la Renta y otros tributos que conforme con la ley deban pagar.
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De allí que se espera que sean los bancos, cooperativas de vivienda y los fideicomisos de vivienda los que se encarguen de determinar la elegibilidad de los candidatos para el acceso al subsidio, otorgar el crédito, cobrar el interés al beneficiario sin la parte correspondiente al subsidio estatal y acreditar dicho subsidio al pago de sus impuestos.
El abogado de Arias explica que para el cobro de capital e intereses de créditos otorgados a trabajadores en relación de dependencia, bajo la nueva ley se prevé que sean los empleadores quienes retengan o descuenten del salario del trabajador el monto correspondiente por concepto de capital e intereses y lo trasladen a la entidad correspondiente.
Novedad en la región centroamericana
Con esta nueva ley, para Del Valle, Guatemala toma la delantera en la región, creando un sistema de subsidio estatal que aparenta ser “autoejecutable”, pues la ley contempla un sistema que no requiere de participación estatal activa para funcionar.
Explicó que el Estado no deberá desembolsar cantidad de dinero alguna y serán los bancos, cooperativas de vivienda y los fideicomisos de vivienda los encargados de realizar la calificación y otorgar los créditos correspondientes, aplicando el subsidio en la tasa de interés y acreditando dicho monto a sus declaraciones de impuestos.
Asegura que no existe otro beneficio como este en Centroamérica, pues aunque reconoce que en los países de la región existen programas que subsidian el acceso a la vivienda, funcionan a través del otorgamiento de bonos o créditos por parte del Estado y requieren de una entidad pública encargada de la gestión, calificación y otorgamiento de los beneficios.
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