Efectos de la liquidación concursal en el contrato de promesa de compraventa

Durante la vigencia y aplicación de la nueva Ley de Insolvencia chilena, han surgido diversos temas que dicha norma no resuelve de manera clara.

Uno de los aspectos más delicados de la nueva legislación es el relativo a los derechos de los acreedores frente al antiguamente llamado "fallido", hoy -“empresa deudora”-, que se ve favorecida con diversas normas cuyo objetivo es que pueda continuar operando, o bien que su liquidación le sea lo más favorable posible.

A propósito de la creciente liquidación de empresas inmobiliarias en nuestro país, cobra interés el caso de una persona que celebró un contrato de promesa de compraventa de un inmueble con una de esas empresas, adquiriendo, entonces, el derecho de exigir a ésta que le venda ese bien raíz una vez que se cumpla el plazo o condición establecido. ¿Qué pasa si la inmobiliaria, pendiente la condición o plazo, entra en un proceso de liquidación? ¿Puede el promitente comprador exigir la celebración de la compraventa?

Especial relevancia adquieren estas interrogantes en las denominadas “ventas en verde” de, por ejemplo, departamentos. Puede ocurrir que mientras la inmobiliaria está construyendo las obras, el precio de los departamentos se incremente considerablemente, más allá del que dicha empresa preveía al momento de “vender en verde”, tal como, de hecho, ha ocurrido en los últimos años. En ese caso, si un promitente comprador no puede exigir que se celebre la compraventa prometida, el incentivo para que la inmobiliaria solicite su liquidación es bastante alto, pues le permitiría ganar mucho más dinero que el originalmente previsto para ese negocio.

El artículo 145 de la Ley de Insolvencia ha sido usado para sostener que el promitente comprador no podría exigir la celebración de la compraventa, sino sólo verificar el monto de los daños que el incumplimiento le causare, pues la parte final de la norma dispone que, si a la fecha de la declaración de la liquidación no existieran fondos consignados en el tribunal para ejecutar la construcción debida, el acreedor sólo tiene derecho a ser resarcido de sus perjuicios. En caso contrario, se invertirán el total de esos fondos en la conclusión de la obra.

Esta posición es contraria al tenor literal de este artículo y a nuestra legislación común. En nuestro derecho, las obligaciones de hacer son aquellas que tienen por objeto la ejecución de un hecho (como la construcción de una obra), o la celebración de un contrato, como la promesa de venta. Esta distinción se manifiesta con claridad en los artículos 532 y 533 del Código de Procedimiento Civil.

El artículo 532 regula las obligaciones de hacer consistentes en la suscripción de un contrato: si el promitente vendedor se niega a la celebración, el juez lo hará en su representación. El artículo 533, a su turno, aplica a las otras obligaciones de hacer, esto es, las de construcción de una obra: se le ordena al deudor que la ejecute dentro de un plazo, y si no lo hace la llevará a cabo un tercero a costa de aquél. En este caso, el juez ordenará al deudor que haga entrega de los fondos necesarios para la ejecución de la obra.

El referido artículo 145, establece como hito de distinción si acaso se han depositado o no los fondos necesarios para dar cumplimiento al objeto del litigio. Por ende, concluimos, esta norma sólo se relaciona con las obligaciones de hacer correspondientes a construcción de obras. En efecto, cuando la obligación prometida es la suscripción de un contrato, el Código citado no dispone ninguna hipótesis en que se exija el depósito de fondos para cumplir lo pactado; por el contrario sólo señala que el juez actuará a nombre del deudor.

Finalmente, acoger la tesis contraria significaría que la liquidación concursal podría ser mal utilizada por una empresa para incumplir esta clase de obligaciones de hacer -por especulación inmobiliaria por ejemplo-, lo que nuestro ordenamiento jurídico no puede amparar. Asimismo, implicaría un acto vulneratorio del derecho de propiedad -consagrado constitucionalmente- que tiene el promitente comprador sobre su derecho personal de exigir la suscripción de la compraventa prometida.